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「古い家を壊して新築したいけれど、解体工事の費用は住宅ローンで借りられるの？」
「まだ今の家のローンが残っているのに、建て替えの融資は受けられるだろうか……。」
建て替えや空き家整理を検討する際、多くの方が直面するのがお金の不安です。
解体費用は、一般的な一戸建て（木造・坪数による）でも100万円から300万円程度かかることが多く、これを現金で用意するのは大きな負担となります。
2026年現在は、空き家問題の深刻化を受けて、多くの金融機関が「解体費用込みの住宅ローン」や、無担保で借りられる「空き家解体ローン」を提供しています。
しかし、既存の住宅ローン残債がある場合や、融資の実行タイミングによっては、自己資金が必要になるケースも少なくありません。
この記事では、宇都宮市を中心に解体実績を積み上げる株式会社NESTが、解体費用を住宅ローンに組み込む具体的な方法から、ローン審査のポイント、さらには自治体の補助金活用までを徹底解説します。
最後までお読みいただくことで、資金計画のトラブルを回避し、スムーズな建て替えへの一歩を踏み出せるはずです。
建て替えが目的であれば、解体費用を新築の住宅ローンに一本化して組み込むことが可能ですが、融資が実行される「時期」に注意が必要です。
一般的に、住宅ローンは建物の「購入」や「建築」を目的とした融資ですが、多くの金融機関では建て替えに伴う付帯工事費として、解体費用を含めた額での借入を認めています。
これにより、金利の低い住宅ローン枠で解体資金を調達できるという大きなメリットがあります。
この場合、ハウスメーカーや工務店から出される新築の見積書の中に、解体工事の費用が項目として含まれている必要があります。
住宅ローンの大きな注意点は、原則として「建物が完成した時点」で融資が実行されることです。
しかし、解体業者は工事完了後の支払いを求めるため、新築ローンが降りる前に支払い期限が来てしまいます。
この「支払いのズレ」を解消するために利用されるのが「つなぎ融資」や「分割実行」というサービスです。
これらは、金融機関によって対応が異なるため、事前の確認が必須です。
既存の住宅ローンが残っていても建て替えは可能ですが、残債を新しいローンに上乗せする「住み替えローン」などの活用が必要です。
今の家に住宅ローンが残っている状態で新しくローンを組む場合、銀行は「二重ローン」の状態を嫌います。
原則として、古い家のローンを完済してからでなければ新しい融資は受けられません。
しかし、完済できるだけの現金がないケースも多いため、多くの金融機関では今のローンの残りと新しい建築費用を合算して借りられるプランを用意しています。
審査において最も重要視されるのが「返済負担率」です。
これは、年収に対する年間のローン返済額の割合を指します。
適正なローン額を算出するためには、建物の構造や周辺環境に基づいた正確な費用相場を知ることが不可欠です。
解体費用は建物の構造によって大きく異なります。
宇都宮市近郊での一般的な目安は以下の通りです。
40坪の木造一戸建てであれば、本体工事だけで140万円〜200万円程度かかる計算になります。
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見積りの中に含まれない「追加費用」がローン枠を圧迫することがあります。
これらのリスクを想定し、ローン金額には少し余裕を持たせておくことが安心に繋がります。
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金利の低い住宅ローンへ借り換えるタイミングで、解体費用やリフォーム資金を上乗せして融資を受ける手法も有効です。
現在高い金利でローンを返済している場合、より低金利な銀行へ乗り換える際、解体費用を「諸費用」や「リフォーム資金」として合算できる商品があります。
これにより、別個でフリーローンを組むよりも圧倒的に低い金利で資金を確保できます。
注意点として、銀行は「土地と建物の担保価値」の範囲内でしか融資を行いません。
建物を壊すということは担保価値の一部（建物分）を失うことを意味するため、土地の評価が低いエリアでは、解体費用の追加融資が認められないケースもあります。
建て替え予定がない空き家解体の場合は、無担保で金利が低めに設定された専用の「空き家解体ローン」がおすすめです。
近年、社会問題化している空き家を減らすため、栃木県内の地方銀行や各エリアの信用金庫では、特別な低金利プランを提供しています。
銀行独自の判断で貸し出す「プロパーローン」を利用する場合もありますが、審査が厳しくなる傾向にあります。
一方でフリーローンは使い道が自由ですが、借入上限額が低く、金利負担が大きいため、最終手段として考えましょう。
ローンを組む前に、必ず自治体の補助金制度を確認しましょう。
自己負担額を大きく減らせる可能性があります。
宇都宮市では、倒壊の恐れがある特定空き家や、長期間使用されていない住宅の撤去に対して補助金を出しています。
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補助金を受けることが決まっている場合、その決定通知書を金融機関に提出することで、融資の審査がスムーズに進んだり、金利優遇を受けられたりする仕組みがあります。
業者選びから融資実行まで、正しいスケジュールを把握しておくことが、トラブルを防ぐ唯一の方法です。
審査には多くの書類が必要です。
早めに用意しておきましょう。
解体後に土地を売却する予定があるなら、管理の手間やリスクを考慮し、早期に更地化することが高額売却への近道です。
相続した古い家を「いつか建てるかもしれない」と放置するのは危険です。
長期にわたって管理がなされない建物は急速に劣化し、周辺地域への悪影響を及ぼす理由となります。
2025年以降はさらに空き家への厳しい目が向けられるため、不要な物件は早めに解体し、土地としての価値を高めておくことが賢い選択です。
マンションへの住み替えなどを検討している様であれば、古家付きで売り出すよりも、更地として案内する方が買い手のイメージが湧きやすく、結果として高く売れる傾向にあります。
他と比較しても、更地は取得後にすぐ建築が始められるため、購入希望者にとって魅力的な対象となります。
A. はい、可能ですが工夫が必要です。
新築ローンに組み込む場合でも、実際に現金が振り込まれるのは建物完成後です。
そのため、前述の「つなぎ融資」を利用するか、着工金・中間金を分割して支払える体制を整える必要があります。
A. 原則として可能ですが、金融機関によります。
ハウスメーカー経由ではなく、分離発注（直接解体業者に依頼）することで、仲介マージンをカットし数百万円単位でコストを抑えることができます。
ただし、住宅ローンの一部として認めてもらうためには、銀行へ直接「分離発注の見積書」を提出し、承諾を得る手続きが必要です。
A. 別の金融機関を探すか、解体コストそのものを抑える対策を。
銀行によって審査基準は異なります。
地方銀行や信用金庫に相談を広げるのも一手です。
また、株式会社NESTのような直接施工会社に依頼し、残置物の処分を自分で行うなどして、借入希望額自体を下げる努力も有効です。
ローンを利用する解体工事では、銀行が求める「正確な書類」を迅速に用意でき、実績が確かな会社を選ぶことが成功の鍵です。
ローン審査には期限があります。
項目が不透明な見積書や、発行が遅い業者では審査が滞り、建築スケジュール全体が狂ってしまいます。
一括見積もりサイト等を利用する際も、対応の速さをしっかりチェックしましょう。
ハウスメーカーに解体を任せると、10%〜30%の紹介料が上乗せされます。
これをカットできるのが「分離発注」です。
株式会社NESTでは、お客様が住宅ローンを利用される際の銀行向け書類作成も全面的にサポートしており、スムーズな融資実行をお手伝いしています。
40坪程度の住宅解体は、人生で何度も経験することではありません。
住宅ローンの組み込みや、残債の処理、補助金の申請など、複雑な手続きに不安を感じるのは当然のことです。
大切なのは、一人で悩まずに「解体のプロ」と「お金のプロ」の意見を早く聞くことです。
2026年現在は、資金調達の選択肢も増えており、適切なプランを選べば自己資金が少なくても安全に建て替えを進めることができます。
株式会社NESTは、宇都宮市を中心とした地域密着の解体専門会社として、数多くのローン併用案件をサポートしてきました。
まずは無料の見極め・ご相談から。
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まずは概算見積もりを知りたい方にも最適です。
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