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マイホームの建て替えや老朽化した空き家の処分、相続した実家の整理を検討する際、多くの方が直面するのが「解体費用の資金調達」と「既存住宅ローンの借り換え」に関する問題です。
木造住宅や鉄骨造の家を取り壊すには、一般的に100万円から300万円前後の解体工事費用がかかります。
「住宅ローンの借り換えを行うタイミングで、解体費用を上乗せして一本化できるのか」
「ローン残債が残っている家を解体する際、銀行の抵当権はどう処理すればよいのか」
「解体工事に使える低金利なローンにはどのような種類があるのか」
といった疑問や不安をお持ちではないでしょうか。
結論から申し上げますと、住宅ローンの借り換えや建て替えに伴う融資を活用して解体費用を組み込むことは可能です。
ただし、金融機関の担保設定（抵当権）やローンの種類、審査条件によって対応が大きく異なります。
この記事では、栃木県で解体工事・整地施工を専門に行う株式会社NESTが、住宅ローン借り換えと解体費用の関係性、利用できるローンの種類と金利相場、抵当権抹消の流れ、自治体の補助金制度までを網羅して分かりやすく解説します。
住宅ローンの借り換えとは、現在返済中のローンから、より金利の低い別の金融機関の住宅ローンへ乗り換える手続きのことです。
この借り換えの際に解体費用を組み込めるかどうかは、「解体後の土地をどう活用するか」によって大きく2つのケースに分かれます。
古い自宅を取り壊して同じ土地に新築住宅を建てる「建て替え」の場合、多くの銀行や金融機関で解体費用を住宅ローンの借換融資または建て替えローンに組み込むことが可能です。
新しく建てる住宅と土地が将来の担保となるため、住宅ローン特有の超低金利（年利0.5%～1.5%前後）で解体費用・本体工事費用・諸費用を一括して借入・返済できます。
建物を解体した後に新築を建てず、更地にして土地を売却する場合や、別名義の空き家・相続物件を取り壊すだけの場合は、原則として住宅ローンの借り換えに解体費用を含めることはできません。
住宅ローンは「契約者本人が居住するための住宅」を対象とした融資商品であるため、居住用の建物が存在しなくなるケースでは住宅ローンの適用対象外となります。
この場合は、後述するリフォームローンや空き家解体ローン、無担保フリーローンなどを活用して資金を調達することになります。
住宅ローンが残っている家を取り壊す場合、最も注意しなければならないのが金融機関の「抵当権」です。
住宅ローンを利用して家を購入・新築した際、金融機関は融資の担保として土地と建物の両方に抵当権を設定しています。
もし銀行に無断で建物を解体してしまうと、担保価値を損なう行為となり、金銭消費貸借契約違反とみなされます。
最悪の場合、残っているローン残高の一括返済を求められる危険性があります。
ローン残債がある家を解体するには、必ず事前に金融機関へ相談し、以下のいずれかの方法で抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
解体費用を調達・分割返済するために利用できるローン商品には、いくつかの選択肢があります。
それぞれの金利相場や審査の特徴を一覧で比較します。
金融機関でローンの借り換えや新規借入を申し込む際、審査で見られるポイントと事前に用意すべき書類の概要です。
住宅ローンの借り換えやローン借入額を減らし、自己資金の持ち出しや月々の負担を軽減するための有効な対策を紹介します。
多くの自治体（市区町村）では、老朽危険家屋の除却や空き家解体に対して、数十万円から最大100万円以上の補助金・助成金制度を設けています。
工事着工前の事前申請が必須条件となるため、必ず解体業者や自治体窓口へ事前に確認しましょう。
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建て替えの際、ハウスメーカーに解体工事まで一括で依頼すると、下請け解体業者への仲介マージン（中間手数料）が上乗せされ、費用が20%〜30%割高になります。
地元の解体専門業者へ直接依頼（分離発注）することで、数十万〜100万円以上のコスト削減が可能なケースもあります。
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家具や家電、日用品などの残置物を解体業者に処分してもらうと、産業廃棄物扱いとなり処分費用が高額になります。
一般ゴミや粗大ゴミとして事前に自分で処分しておくことで、解体工事の見積もり金額を大きく下げることができます。
現在、日本全国で管理が行き届かない空き家が増えており、倒壊や防犯上のリスクを抱える物件が多い傾向にあります。
老朽化が進んだ建物は台風や地震による倒壊の危険性が高い状態になります。
周辺住民に被害を及ぼす恐れがある危険な空き家は、自治体から「特定空家」に指定される可能性があり、勧告を受けると土地の固定資産税の優遇特例が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
そのため、将来的な住居や売却などの利用目的がない物件や、リフォームによる再利用が難しい古い構造の建物は、放置せず早い時期に解体・撤去を進めることが大切です。
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解体ローンや住宅ローンの借り換えを活用して工事を進める際は、事前の準備と正確なスケジュール管理がポイントとなります。
無駄な時間や手間をかけずに進めるための手順は以下の通りです。
解体工事にかかる費用や安全性は、依頼する会社の施工実績や専門知識によって大きく左右されます。
解体業者の中には見積もり金額が極端に安い反面、工事が始まった時点で高額な追加請求を行う会社も存在するため注意が必要です。
お客様が安心して任せられる優良な解体サービスを選ぶために、以下の点を確認しましょう。
これらの項目を事前に確認しておくことで、工期が予定より長くかかったり、実際の作業時にトラブルが発生したりするリスクを防ぐことができます。
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住宅ローン残債がある家や空き家の解体では、「新築への建て替え」か「更地にして土地売却」かという目的に応じて、選ぶべきローンや手続きの時期が大きく異なります。
金利の低さや借入金額だけで安易に判断せず、毎月の返済負担や諸費用、自治体の補助金制度などを総合的に比較することが大切です。
実際に、住宅ローンの借り換えによって毎月の返済額を下げ、浮いた資金を解体費用や新生活の資金に充てられるメリットを得ている方も多くいらっしゃいます。
十分な知識を持った専門家や不動産会社、解体業者に早めに相談し、ご自身の状況に合わせた最適なプランで無理のない資金計画を進めましょう。
住宅ローンの借り換えに伴う解体工事や、建て替え・空き家解体の費用でお悩みの方は、ぜひ株式会社NESTにご相談ください。
株式会社NESTは、栃木県壬生町や宇都宮市周辺エリアにおいて、木造住宅・鉄骨造・RC造の建物解体から丁寧な整地仕上げ、アスベスト事前調査までを一貫して自社施工で行う解体のスペシャリストです。
現地調査やお見積もり、各種ローンの資金計画に合わせたご相談はすべて無料で承っております。
栃木県内で家の解体や建て替えをご検討中の方は、お気軽に株式会社NESTまでお問い合わせください。
