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マイホームの老朽化や家族構成の変化、二世帯住宅への変更などを理由に「現在の家を解体して新しい家に建て替えたい」と考える方は多くいらっしゃいます。
しかし、その際に最大のハードルとなるのが「現在住んでいる家の住宅ローン残債」です。
「住宅ローンがまだ2,000万円以上残っているけれど、建て替えはできるのか」
「ローンが残ったまま家を取り壊しても問題ないのか」
「新築の建築費用と残債を一本化して借りることはできるのか」
といった疑問や不安をお持ちではないでしょうか。
結論からお伝えすると、住宅ローンの残債が残っている状態であっても、適切な手続きやローン商品の選択を行えば家の建て替えは十分に可能です。
ただし、金融機関の抵当権や審査基準、資金計画を正しく理解しておかないと、思わぬトラブルや資金不足に陥るリスクがあります。
この記事では、栃木県で解体工事・敷地整備を行う株式会社NESTが、住宅ローン残債がある場合の建て替え方法、審査に通るための重要ポイント、抵当権抹消手続き、解体費用を含めた総費用の内訳までを分かりやすく解説します。
住宅ローンが残っている家を建て替える際、最初に理解しておくべき重要な法律上のルールが「金融機関の抵当権」です。
住宅ローンを組んでマイホームを購入または新築した際、融資を行った銀行などの金融機関は、土地と建物に対して「抵当権」を設定しています。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が土地や建物を差し押さえて競売にかけ、残債を回収するための担保権のことです。
金融機関に無断で担保となっている建物を解体・取り壊してしまうと、金融機関にとっては担保価値を一方的に毀損されたことになります。
これは住宅ローンの金銭消費貸借契約における重大な契約違反となり、金融機関から残債の一括返済を求められる事態に発展しかねません。
そのため、建て替えに伴って既存の家を解体する前には、必ず金融機関に残債の処理方法を相談し、建物の抵当権抹消に関する承諾を得る必要があります。
住宅ローンの残債がある状態で家を建て替えるには、主に4つの選択肢があります。
それぞれの特徴、メリット・デメリットを比較してご自身の状況に合った方法を選びましょう。
最も一般的で多くの方に選ばれているのが、各金融機関が提供している「建て替え専用住宅ローン」の利用です。
手元の預貯金や資産、または親からの生前贈与や資金援助などを活用して、現在の住宅ローン残債を全額完済した上で、新築費用のみを新規住宅ローンで借り入れる方法です。
現在の住宅ローンを残したまま、新築住宅の建築用として別の新たな住宅ローンを並行して組む方法です。
親の年齢や年収だけでは審査が厳しい場合、子どもと一緒にローンを組む「親子リレーローン（親子二世代ローン）」や「ペアローン（夫婦・親子）」を活用する方法です。
残債を含めて新たにローンを組む場合、金融機関の審査では以下の項目が厳密にチェックされます。
年収に占める年間返済総額の割合のことです。
金融機関では一般的に「年収に対する年間返済額が30%〜35%以内」を審査基準の上限として設定しています。
自動車ローンやカードローンなど他の借入がある場合、それらも合算されるため、不要なローンは事前に完済しておくことが審査通過の鍵となります。
住宅ローンの最終完済時年齢は「80歳未満」と定められている金融機関がほとんどです。
借入時の年齢が高くなると返済期間を長く取れず、毎月の返済額が高くなって審査が通りにくくなります。この場合は親子リレーローンの活用が有力な解決策となります。
建て替えを行う土地の市場価値（担保評価額）も審査に影響します。
土地が借地権付き建物である場合や、私道負担がある場合、接道条件（建築基準法の道路への接道）を満たしていない再建築不可物件の場合は融資が難しくなるケースがあるため、事前の確認が必須です。
家の建て替えには、新築の建築費用だけでなく、解体や仮住まいなど多岐にわたる費用が発生します。
古い建物の取り壊し、廃材の処分、敷地の整地作業にかかる費用です。
木造住宅で坪あたり約3万〜5万円、鉄骨造で坪あたり約4万〜6万円、RC造（鉄筋コンクリート）で坪あたり約6万〜8万円が目安となります。
新しい住宅の建築本体費用、地盤改良工事費、給排水設備工事費、外構・エクステリア工事費などです。
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残債がある状態での建て替えをスムーズに進めるための重要ポイントを紹介します。
ハウスメーカーや解体業者と契約を結ぶ前に、現在ローンを借りている金融機関の窓口で「建て替えを検討しており、残債処理と抵当権抹消について相談したい」と伝え、手続きの進め方を確認しましょう。
建築会社によって提携している金融機関や住宅ローン商品が異なります。
建て替えローンの取り扱いに慣れている会社を選び、詳細な資金計画書を作成してもらいましょう。
住宅ローンは原則として「建物の完成・引き渡し時」に一括融資されます。
しかし、建て替えでは「着工金」「中間金」「解体費用」など工事途中での現金支払いが必要になるため、つなぎ融資や分割実行に対応しているローンを選ぶことが重要です。
ハウスメーカーに解体工事までまとめて依頼すると、下請け解体業者への仲介マージン（中間手数料）が上乗せされ、費用が20%〜30%割高になる傾向があります。
地元の信頼できる解体専門業者へ直接依頼（分離発注）することで、数十万〜100万円単位で費用を安く抑えることが可能です。
建て替え計画を進めるにあたり、現在残っている住宅ローン残高や適用中の住宅ローン控除（減税制度）の扱いは、今後の手元資金に大きな影響を与えます。
旧居を取り壊して新築の注文住宅を建てる場合、従来の住宅ローン控除は建物が滅失した時点で終了となります。
しかし、新たに組んだ建て替えローンや新築住宅ローンに対しても、一定の所得要件や省エネ基準を満たすことで、再度新しい住宅ローン控除を適用することが可能です。
控除額の計算や借入限度額、減税期間の詳細は年度の税制改正によって異なるため、事前に国税庁のウェブサイトや関連資料で概要を確認し、無理のない返済シミュレーションを立てておくことが後悔を防ぐポイントとなります。
住宅ローン残債が500万円～1,000万円以上残っている場合、建て替えだけでなく「中古戸建て・中古マンションへの住み替え（売却）」や「大規模リフォーム」と比較検討するケースも多く見られます。
希望のプランが決まったら、金融機関の店舗やWEB受付窓口で事前相談の予約を行いましょう。
住宅ローン残債がある状態での建て替えは、適用される金利や審査条件が各金融機関によって大きく異なります。
そのため、不動産会社やハウスメーカーから提供される最新のローン情報を比較検討することが重要です。
相談時は、現在の住宅ローンの返済予定表、建物の名義が確認できる登記簿謄本、年収を証明する源泉徴収票などの必要書類の一覧をあらかじめ確認して用意しておきます。
解体工事や滅失登記を終えた後に慌てないためにも、事前に名義者ごとの負担割合を明確にし、個人情報の取り扱いに配慮された信頼できる窓口で早めに相談を進めることで、適切なタイミングでスムーズに資金調達と着工を進めることができます。
住宅ローン残債があるマイホームの建て替えや、解体費用を少しでも抑えたいとお考えの方は、ぜひ株式会社NESTにご相談ください。
株式会社NESTは、栃木県壬生町や宇都宮市周辺エリアにおいて、木造・鉄骨造・RC造住宅の解体工事から整地・地中埋設物調査までを一貫して自社施工で行う解体のスペシャリストです。
住宅ローンの資金計画に合わせたお見積書の発行や、現地調査・ご相談はすべて無料で承っております。
栃木県内で建て替えに伴う解体をご検討中の方は、ぜひお気軽に株式会社NESTまでお問い合わせください。
