お役立ち情報
実家や所有している住宅が空き家になった際、適切に管理できずに放置してしまうと「空き家対策特別措置法（正式名称：空家等対策の推進に関する特別措置法）」に基づき、自治体から指導を受ける可能性があることをご存知でしょうか。
日本国内では近年、適切な管理が行われていない空き家が増加しており、防災や衛生、景観上の深刻な問題となっています。
こうした空き家問題に対処するため、2015年に施行されたのが空き家対策特別措置法です。
さらに、2023年12月には法改正が行われ、管理が不十分な空き家に対する行政措置や罰則が大幅に強化されました。
「空き家を放置していると固定資産税が6倍になる」
「行政代執行で強制的に解体される」
といった話を聞いて、不安を感じている所有者の方も少なくありません。
この記事では、栃木県で空き家の解体工事や土地活用をサポートする株式会社NESTが、空き家対策特別措置法の基礎知識から改正の変更点、特定空家および管理不全空家の認定基準、固定資産税が増額される仕組み、そして所有者が取るべき具体的な解決策までを分かりやすく解説します。
空き家対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）とは、放置された空き家が周囲に及ぼす倒壊リスクや環境悪化を防止し、地域住民の生活環境を守るとともに、空き家の活用・流通を推進することを目的として作られた法律です。
高齢化社会の進展や少子化に伴い、相続した実家をそのまま放置したり、居住予定のない家屋が増え続けたりした結果、全国で空き家問題が顕在化しました。
従来の法律では、民法の規定により個人の所有物である空き家に対して行政が強制的に手を出すことが困難でした。
そのため、安全上の危険がある建物や著しく衛生上の害がある建物に対し、市区町村などの自治体が調査、指導、勧告、命令、さらには行政代執行（強制解体）を行えるよう法的根拠として定められたのが本法律です。
2023年12月施行の改正法では、従来の制度から対策の範囲が大きく拡大されました。
特に押さえておくべき最大のポイントは「管理不全空家」という新たな区分の新設です。
従来の法律では、今にも倒壊しそうな極めて危険な「特定空家」のみが行政措置の対象でした。
しかし改正法では、放置すれば将来的に特定空家になる恐れがある段階の建物を「管理不全空家」として指定できるようになりました。
これにより、危険な状態に陥る前段階から自治体による指導や勧告が行われるようになっています。
管理の強化だけでなく、空き家を有効活用するための仕組みも整えられました。
市町村が「空家等活用促進区域」を指定し、用途変更や建替えの規制を緩和する措置や、空き家管理を行うNPО法人や民間事業者を「空家等管理活用支援法人」として指定・連携する取り組みが進められています。
国土交通省が公表している全国の空き家実態調査や最新の統計資料によると、適切な管理が行き届かないまま老朽化した建築物は年々増加の一途をたどっています。
親から相続した実家や家屋を、誰が所有して管理を進めるのか方針を決められないまま放置し続けることで、周辺環境や地域社会へ深刻な悪影響を及ぼす事例が全国で相次いでいます。
放置された空き家の主な問題の代表例として、台風や地震などの災害時に発生する瓦や外壁の飛散、屋根の崩落、さらには老朽化した水道配管の破裂や水漏れトラブルなどが挙げられます。
また、施錠や見回りが不十分な物件は不法侵入や不審者の侵入、不法投棄、放火などの犯罪に利用されるリスクが高まり、地域全体の防犯面・治安面での危険性が高まるという現状があります。
自分や家族が暮らしていない家であっても、建物の管理不全によって第三者に損害を与えた場合、所有者としての損害賠償責任を問われることになるため十分な注意が必要です。
全国の各市町村などの自治体では、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく地域ごとの計画を策定し、安全な住まい環境の整備と適正管理を強く促進しています。
放置空き家に対する行政指導は段階的に実施され、所有者に対する確認通知や掲示板への表示に始まり、文書による助言・指導、固定資産税の住宅用地特例が解除される勧告、法的な命令を経て、最終的には自治体が強制的に建物を取り壊す代執行（行政代執行）の手続きへと進行します。
代執行に至った場合、解体工事費用や処分の実費はすべて所有者本人へ請求される仕組みとなっています。
空き家問題や相続・土地活用に関するお悩みをお持ちの方は、国土交通省や各自治体のWEBサイト、相談窓口から関連する資料や制度の手引きを取得することが可能です。
現状のトラブルを未然に防ぎ、大切な資産を守るためにも、早めに専門家や信頼できる解体業者へ相談し、自分に合った解決策を見つけていきましょう。
自治体によって指定される2つの空き家区分について、それぞれの状態や違いを理解しておきましょう。
放置すれば将来的に「特定空家」になる恐れがあると判断された空き家のことです。
具体的には、以下のような状況が該当します。
周囲に対してすでに重大な危険や害を及ぼしている、またはその恐れが非常に高いと判断された深刻な状態の空き家です。
具体的には、以下の4つの基準に当てはまる場合に指定されます。
空き家を所有している方にとって、最も大きな金銭的リスクが「固定資産税の優遇特例（住宅用地特例）の除外」です。
住宅が立っている土地（住宅用地）に対しては、固定資産税を軽減する特例制度が適用されています。
小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の場合、土地にかかる固定資産税が6分の1に減額されています。
勧告を受けると特例が解除され税金が増額される 自治体から「管理不全空家」または「特定空家」として指定され、状態を改善するように求める行政指示を受けます。
それに応じず「勧告」を受けると、その時点で住宅用地特例の対象から除外されます。
特例が解除されると、翌年度から土地の固定資産税が従来の「6分の1」から「実質6倍（本則課税）」に上がってしまいます。
また、都市計画税も3分の1から通常の税率へと戻るため、税金面で非常に大きな金銭的負担が発生します。
自治体から空き家に対して行われる行政手続きは、以下のように段階を踏んで進められます。
自治体からの指導や増税リスクを回避し、放置空き家問題を解決するために所有者が取るべき具体的な対策を紹介します。
将来的に使用・居住する予定がある場合は、月に1〜2回程度現地を訪れ、風通しや清掃、庭木の剪定、雨漏りチェックを行いましょう。
遠方に住んでいて自身での管理が困難な場合は、民間会社の空き家管理サービスを利用するのも効果的な方法です。
状態が良い建物であれば、リフォームやリノベーションを行って賃貸物件として活用する、あるいは中古住宅として売却する選択肢があります。
自治体が運営する「空き家バンク」に登録することで、移住希望者などの買い手を探すことも可能です。
築年数が古く再利用が難しい建物や、修繕費用が高額になる場合は、建物を壊して更地にするのが最も確実な対策です。
建物を解体して更地にすれば、倒壊事故の心配や近隣トラブル、行政からの指導を受けるリスクが完全に解消されます。
更地にした後は、駐車場や資材置き場、あるいは売却用土地としての活用が可能になります。
多くの市区町村では、老朽化した危険な空き家の解体撤去に対して、数十万円から最大100万円程度の補助金・助成金を出す制度を設けています。
解体工事を行う前に自治体の窓口へ相談し、条件を満たしているか確認しましょう。
相続した実家の管理にお悩みの方や、自治体から空き家に関する通知が届いてお困りの方は、ぜひ株式会社NESTにご相談ください。
株式会社NESTは、栃木県壬生町や宇都宮市を中心とするエリアで、空き家解体や更地化、敷地整備を専門に行っているスペシャリスト集団です。
「遠方に住んでいて管理できない」
「解体費用がどれくらいかかるか知りたい」
といった疑問をお持ちの方は、ぜひ一度株式会社NESTまでお気軽にお問い合わせください。
専門のスタッフが丁寧に対応させていただきます。
